• Frank Yu

问:在多伦多买房居住在当前是买公寓还是买独立屋?

Updated: Feb 2, 2019

您好,买公寓还是独立屋 考虑这个问题需要考虑几个层面的问题:


1. 价值层面, 肯定是独立屋(Detached House),独立屋升值的部分不在于房屋上,而是在于土地上。人口越来越多,可建土地越来越少,水涨船高,拥有土地面积最多的独立屋也就成了投资回报最大的投资品种。尤其是目前独立屋市场冷却一段时间后 —— 尤其是2017年4月房产新政以来 (16 measures introduced by the government on Thursday), —— 价值更加凸显。大多地区 (GTA - Great Toronto Area)人口增加趋势一定会延续,移民会持续地涌入,房子总会折旧,土地价值会一直增加。当然在北美一定得选好区,所以你看到很多好区的旧房直接被推倒重建(Custom Built),房子建筑物的价值其实已是负值,但仍以百万价格成交,就是土地的价值。


2. 成本方面 可以计算一下,一栋80万的独立屋,付了35%的首付,每月本金连利息的还款额大概为$2000左右(视贷款方式和汇率不同而调整);地税按照政府对房屋的评估价值进行征收,一般为评估价的1%,80万的独立屋大概每年的地税为$4000左右(视区域和评估价值不同而调整);水电气费每月大概$150-$300不等(视家庭个人使用量不同而调整);房屋保险费年费约为房屋价格的0.1%,80万的房屋保险费每月约为$60-$70。所以固定开支就约为$2800。而且,房屋毕竟也是一种消耗品,一旦屋顶、墙体、内部设备出点问题,维修开支也是避无可避的,在人工费用非常高的加拿大,维修费用往往高得惊人,这让习惯了国内的人工价值的新移民尤为纠结。所以,按照以上的一笔账,如果在当前的市场情况下购置一栋80万的独立屋,两千多快三千的月开销是少不了的。


共管公寓(Condo Apartment)的平均价格低于独立屋。但这两年公寓价格也跟涨不少,尤其是2018年4月后贷款收紧,因为总价低,刚需购买踊跃。同样计算花销比较,一栋40万左右的公寓,付了35%的首付,每月本金连利息的月供大概是$900(视贷款方式和汇率不同而调整);地税也是按照评估价值进行征收,也是评估价的1%,40万的公寓每年的地税大概$2300左右(视评估价值不同而调整);共管公寓最让人难以接受的莫过于管理费的支出。40万左右十年新地段不错的公寓,一个月的管理费和水电气费用大概就在$600左右。房屋保险费年费也就是房屋价格的0.1%,大概为每月$20左右。所以,算下来,如果购买公寓的话,每月的固定房子花销大概就在$1800左右。但毕竟随着公寓的老化,管理费也会不断上涨。最终蚕食所有利润。


3. 生活方式 独立屋生活方式是相对隐私最好的,没别人和你住在一个建筑里,有孩子的话尤其重要,因为有安静的社区,良好的学区,大大的后院,孩子在有院子的房子里生活童年是不一样的。另一个层面,独立屋生活方式维修维护的地方多,加上前后院的附属空间,冬天需要扫除门口车道上的雪,夏天需要修剪前院的草坪,劳力活可真不少。当然,也可以雇佣相应的人来解决这些问题。加拿大人工贵,家里得有个handy man,或者喜欢,那没问题。加拿大很多老人晚年就住进公寓,也是活干够了,干不动了。 公寓为住户省下来的铲雪、除草的时间和精力,更便于他们享受自己热爱的工作和生活。喜欢公寓生活的人一般都为年轻人,他们更愿意花费时间在与朋友聚会畅聊、出外游玩、运动健身这些事情上。公寓大楼不仅为这些人节省了为房子劳动的时间,还提供了专门的健身房、游泳池、派对厅等场地供大家使用,对于热爱聚会和运动的年轻人而言,省下了去健身中心开健身卡的钱,免去了找地方开派对的烦恼,他们觉得管理费的支付是值得的,而且他们也享受到了悠闲的生活,什么都没耽误。


如果经济实力可以,在好区一步到位,购买独立屋是首选。但是,对于一时拿不出太多的首付,每月的收入也没有太多的人士来说,公寓是较易负担的置业选择。将来要是有了第二套房,已有的公寓作为整套出租的物业也会为自己带来非常可观的租金收入。毕竟在房屋出租市场来看,公寓出租的收益较独立屋还是好的,但是一定选好地理位置,所谓location, location, location。


下面的图表 —— HPI (Home Price Index) Performance Over Time by CREA —— 显示2013年到2017年四月份独立屋涨势高于高层住宅(Apartment),2016 到2017年的火爆情景仍历历在目。 2017年4月大多地区房市新政导致房价下跌以来,因为独立屋单价较高,个人住房贷款难度增加,独立屋降幅较大,而同期高层住宅(Apartment)升幅明显优于独立屋。未来市场独立屋相对高层住宅就显得低估了,虽然绝对价格,咱实话实说,仍旧比较高。


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